Для начала отметим, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения. Следовательно, гражданин в том числе может иметь и право собственности на имущество.
Законом, именно статьями 22 и 23 Гражданского кодекса Республики Казахстан, предусмотрено, что несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с согласия их законных представителей. А за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки совершают от их имени законные представители, если иное не предусмотрено законодательными актами.
Законом также предусмотрены случаи, когда на совершение сделки несовершеннолетним и за несовершеннолетнего требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства.
Как показала практика, в данной части возникают вопросы к применимости некоторых норм закона к соглашению о задатке, стороной которого является несовершеннолетний.
Так кодексом Республики Казахстан «О браке (супружестве) и семье» предусмотрено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные статьей 128 Кодекса.
Статьей 128 Кодекса Республики Казахстан «О браке (супружестве) и семье» установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа, осуществляющего функции по опеке или попечительству, совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, или заключать от его имени договор поручительства, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав от наследства по закону и по завещанию, раздел его имущества или выдел из него доли, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Орган, осуществляющий функции по опеке или попечительству, определяет, каким образом должны расходоваться средства, полученные опекуном в результате указанных сделок.
Дополнительно можно обратить внимание на пункт 3 статьи 13 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, являющихся собственниками жилища, требуется согласие органа опеки и попечительства.
Как видно указанные нормы закона прямо регулируют порядок отчуждения имущества несовершеннолетнего или иную форму распоряжения таким имуществом.
Однако в результате подмены понятий возникают споры о применимости указанных выше норм и к такому виду сделки как задаток. На практике стороны сделки, часто используют задаток как способ обеспечения обязательств сторон в рамках заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, стороной которого нередко являются несовершеннолетние собственники. Ошибочная трактовка норм закона, приводит сторон к выводу о том, что природа задатка заключается в отчуждении имущества.
Согласно пункту 1 статьи 337 Гражданского кодекса Республики Казахстан задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения иного обязательства.
Исходя из норм закона, задаток это один из видов обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Предметом задатка не является купля-продажа имущества. Задаток не подменяет собой договор на отчуждение имущества. Самим соглашением о задатке отчуждение имущества не производится, право собственности не утрачивается.
Исходя из описанного можно сделать вывод о том, что при заключении соглашения о задатке, стороной которого является несовершеннолетний, согласие органов опеки и попечительства не требуется. Для заключения соглашения о задатке, необходимо согласие законных представителей, если собственник в возрасте от 14 до 18 лет, либо заключение сделки законным представителем от имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет.
